Urteile WEG-Recht
Eigentumswohnung, Hausgeld, Jahresabrechnung, Kostenverteilung, Eigentümergemeinschaft, Eigentümerversammlung, Beschlussanfechtung, Teilungserklärung, Hausverwalter, Verwaltervertrag, Abberufung, Verwaltungsbeirat, bauliche Veränderung, Unterlassungsklage, Instandhaltung, Sonderumlage …
Voll- oder Teildämmung der Fassade – Eigentümergemeinschaft kann frei entscheiden
Eine Vollwärmedämmung einer Fassade ist grundsätzlich eine modernisierende Instandsetzung. Es liegt im Ermessen einer Eigentümergemeinschaft, ob sie eine Fassade ganz oder nur zum Teil in Stand setzt, wenn die Vollsanierung einen Mangel dauerhaft beseitigt, entschied das Oberlandesgericht in Frankfurt im November 2010.
Mängel an einer Hausfassade verursachten Schimmel in einer Eigentumswohnung. Ein bestellter Gutachter teilte der Eigentümergemeinschaft mit, dass zur Behebung des Mangels entweder die Giebelseite zum Preis von ca. I7.000 Euro oder die komplette Hausfassade zum doppelten Preis gedämmt werden könne. Die Eigentümergemeinschaft beschloss, die gesamte Hausfassade zu dämmen. Ein gegen diesen Beschluss stimmender Eigentümer war jedoch der Ansicht, dass eine Volldämmung nicht erforderlich sei und reichte eine Anfechtungsklage ein.
Das Gericht entschied gegen den anfechtenden Eigentümer. Die komplette Wärmedämmung einer Hausfassade ist keine bauliche Veränderung. Da die Fassade Mängel aufwies, stellte die geplante Dämmung eine modernisierende Instandsetzung dar, die ordnungsmäßiger Verwaltung entsprach. Jedenfalls 2003 war zwar ungeachtet der Bestimmungen der EnEV auch eine Teildämmung noch zulässig. Bei einer Teildämmung besteht die Gefahr, dass sich an den nicht gedämmten Bauteilen Schimmel bildet. Angesichts dieses Risikos war es wirtschaftlich sinnvoll, dass sich die Eigentümergemeinschaft für eine Volldämmung entschied. Eine Eigentümergemeinschaft muss sich nicht zwingend für die günstigere und somit wirtschaftlichere Lösung entscheiden, sondern kann eine technische Lösung wählen, die den Mangel dauerhaft beseitigt. Es besteht keine Verpflichtung zur Wahl der günstigeren Variante (OLG Frankfurt, Beschluss v. 15.11.10, Az. 20 W 138/08).
Wohnungseigentümer können nicht ordnungsbehördliches Einschreiten gegen andere Eigentümer einklagen
Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft können gegeneinander kein behördliches Einschreiten erwirken, entschied das Verwaltungsgericht in München im Januar 2011. Ein Wohnungseigentümer beantragte, dass die zuständige Bauaufsichtsbehörde gegen den Betrieb einer Gaststätte vorgehen sollte. Er fühlte sich durch die regelmäßigen Musikveranstaltungen gestört. Die Gaststätte befand sich unter der Eigentumswohnung des Antragstellers. Laut Baugenehmigung durfte in diesem Teil der Eigentumswohnanlage lediglich ein Café oder Bistro betrieben werden. Da die Behörde nicht einschritt, klagte der Eigentümer vor dem Verwaltungsgericht.
Ohne Erfolg. Ein Wohnungseigentümer kann mit einer öffentlich-rechtlichen Nachbarklage nur solche Beeinträchtigungen abwehren, die durch außerhalb der Eigentümergemeinschaft stehende Personen zu verantworten sind. Innerhalb der Eigentümergemeinschaft sind solche öffentlich-rechtlichen Nachbarschutz-ansprüche nicht durchsetzbar. Über Streitigkeiten der Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft untereinander entscheidet das zuständige Amtsgericht als Wohnungseigentumsgericht. Die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer sind abschließend im Wohnungseigentumsgesetz geregelt. Kommt es zu einem Konflikt zwischen Wohnungseigentümern über die Nutzung von Gemeinschafts- oder Sondereigentum, so muss ein Wohnungseigentümer, der sich gestört fühlt die im Wohnungseigentumsgesetz vorgesehenen Maßnahmen ergreifen, beispielsweise einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft herbeiführen (VG München, Urteil v. 10.01.11, Az. M 8 K 10.3187).
Wenn Verwalter Mängel nicht offenbart ist WEG zu außerordentlicher Kündigung berechtigt
Ein Verwalter, dem aus seiner Tätigkeit als Bauleiter Mängel der Wohnanlage bekannt sind, ist der Eigentümergemeinschaft gegenüber zur Offenbarung verpflichtet. Verletzt er diese Pflicht, ist die Gemeinschaft zur außerordentlichen Kündigung berechtigt, entschied das Amtsgericht in Augsburg im Februar 2011. Ein Hausverwalter war für die Baugesellschaft, welche die Wohnanlage errichtet hatte, als Bauleiter tätig gewesen. Bei der Abnahme des Gemeinschaftseigentums hatte er ihm bekannte Mängel nicht in das Abnahmeprotokoll aufgenommen sondern schrieb die beauftragten Handwerksfirmen an und forderte diese zur Mängelbeseitigung auf. Darüber hinaus vereinnahmte der Verwalter Provisionen aus Versicherungsverträgen der Gemeinschaft. Außerdem verabschiedete er auf einer Eigentümerversammlung pauschal festgelegte Kostenbeiträge. Hierdurch wurde der Bauträger begünstigt. Als die Eigentümergemeinschaft dies erfuhr, wählte sie den Verwalter ab und kündigte den Verwaltervertrag. Der abberufene Verwalter akzeptierte dies nicht und klagte auf Zahlung seiner Verwaltervergütung.
Ohne Erfolg! Das Gericht hält jede einzelne der genannten Pflichtverletzungen für genügend, die Abberufung und außerordentliche Kündigung zu rechtfertigen. Insbesondere war der Verwalter verpflichtet, dass Wissen bezüglich der Mängel an der Wohnanlage zu offenbaren und im Abnahmeprotokoll festzuhalten (AG Augsburg, Urteil v. 23.02.11, Az. 30 C 2739/08).
Vitrine mit Schild und 5 Reisefiguren (Frank Popp)
WEG: Wiederwahl eines Hausverwalters ohne Alternativangebote möglich
Vor der Wiederwahl eines Hausverwalters müssen keine Alternativangebote anderer Verwalter eingeholt werden. Die Eigentümergemeinschaft darf sich für den alten Verwalter auch dann entscheiden, wenn dessen Vergütung höher ist als die anderer Verwalter, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) erst kürzlich, Anfang April 2011. Zuvor hatten Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft die Wiederwahl ihres alten Hausverwalters angefochten. Der Verwalter war ursprünglich für 5 Jahre bestellt worden. Nach Ablauf der regulären Zeit im Jahr 2003 führte der Verwalter seine Tätigkeit zunächst zur allgemeinen Zufriedenheit der Eigentümergemeinschaft weiter. Eine Neubestellung erfolgte zunächst nicht, weil niemandem aufgefallen war, dass die Amtszeit des Verwalters abgelaufen war. Erst 5 Jahre nach dem ursprünglich festgelegten Ende entdeckte die Gemeinschaft der Eigentümer, dass der Verwalter seit Jahren ohne förmliche Bestellung tätig war. Nun berief der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats eine außerordentliche Eigentümerversammlung ein, in welcher der bisherige Verwalter für weitere 5 Jahre bestellt werden sollte. Ein entsprechender mehrheitlicher Beschluss kam auch zustande. Einige der Wohnungseigentümer waren jedoch der Ansicht, dass vor der Wiederwahl auch Alternativangebote von anderen Bewerbern hätten eingeholt werden müssen.
Das höchste deutsche Zivilgericht wies die Anfechtungsklage ab. Denn die Wiederwahl des alten Verwalters verstieß nicht gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung. Es war ausreichend, dass nur ein Angebot des alten Verwalters vorlag. Der Versammlungsvorsitzende musste keine Angebote anderer Bewerber einholen. Nur bei einer Neuwahl müssen Alternativangebote eingeholt werden. Alternativangebote sind außerdem nur erforderlich, wenn die Eigentümergemeinschaft mit der Tätigkeit des bisherigen Verwalters nicht mehr zufrieden ist. Schließlich ist die Höhe der Verwaltervergütung kein ausschlaggebendes Kriterium bei der Wahl eines Verwalters. Wichtig ist, ob der Verwalter seinen Aufgaben gerecht wird und die Gemeinschaft mit seiner Tätigkeit zufrieden ist. Es ist deshalb zulässig, einen Verwalter wiederzuwählen, der sich in der Vergangenheit bewährt hat. Die Wiederwahl verstößt also nicht gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung, auch wenn die eingeforderte Vergütung höher ist als die anderer Hausverwaltungen. Obwohl der Verwalter jahrelang ohne förmliche Bestellung tätig war, wirkte sich dieser formale Fehler auch nicht auf die Rechtmäßigkeit der Wiederwahl aus (BGH, Urteil v. 01.04.11, Az. V ZR 96/10).
Jahresabrechnung: In Mehrhausanlagen muss Verwaltung nach Untergemeinschaften abrechnen
Das Kammergericht in Berlin entschied in einem Urteil klar gegen eine Hausverwaltung, die bei der Abrechnung die Regelungen der Teilungserklärung einer Wohnanlage ignorierte.
In dieser war geregelt, dass jede Untereigentümergemeinschaft der aus 3 Häusern bestehenden Wohnungseigentumsanlage sämtliche Kosten und Lasten selbstständig trägt. Kosten, die nicht einer Untergemeinschaft zugeordnet werden können, sollten alle Untergemeinschaften tragen. Zudem war geregelt, dass getrennte Instandhaltungsrücklagen je Haus zu bilden sind. Entgegen diesen Vorgaben erstellte die Hausverwaltung nur eine Jahresabrechnung für die gesamte Wohneigentumsanlage ohne 3 Untergruppen zu bilden.
Zudem wurde eine Instandhaltungsrücklage nur für alle Gebäude gemeinsam gebildet. Als nun die Beschlussfassung anstand, wurden sowohl die Jahresabrechnung als auch der bereits beschlossene Wirtschaftsplan von einigen Eigentümern angefochten. Die Berliner Richter sahen die anfechtenden Eigentümer im Recht. Sind nach einer Teilungserklärung einer Mehrhausanlage Untergemeinschaften zu bilden und getrennte Abrechnungen zu erstellen, so muss die Hausverwaltung bei den Jahresabrechnungen und den Wirtschaftsplänen entsprechend verfahren. In den Kostenaufstellungen muss deutlich gemacht werden, an welchen Kosten der Gesamtgemeinschaft und der Untergemeinschaft ein Eigentümer jeweils beteiligt ist.
In Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan sind also die Kosten der Gesamtgemeinschaft und jeder Untergemeinschaft voneinander getrennt auszuweisen. Neben einer gemeinschaftlichen Instandhaltungsrücklage muss auch eine für jedes Haus gebildet werden (KG Berlin, Beschluss vom 26.09.2007, Az. 24 W 183/06).
Mein Tipp: Auch im Hinblick auf dieses Thema ist ein Blick in die Teikungserklärung zwingend erforderlich. Ein Hausverwalter, der die Betreuung einer Mehrhausanlage übernimmt, muss einen Mehraufwand an Verwaltung leisten. Da die Abrechnungen schwieriger und aufwändiger sind, dürfen Verwalter von Mehrhausanlagen aber auch zu Recht ein höheres Honorar fordern.
Sanierung von Gemeinschaftseigentum müssen alle Eigentümer bezahlen
Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft stritten über die Gültigkeit eines Beschlusses, mit dem die Kosten für eine Sanierung von 18 Balkonen unter den Mitgliedern verteilt wurden. An den Balkonen waren wegen einer undichten Isolierschicht Feuchtigkeitsschäden entstanden.
Die Gemeinschaftsordnung regelt, dass die Balkonböden Sondereigentum darstellen. Die Eigentümer der an die Balkone angrenzenden Wohnungen waren aber der Ansicht, dass die Isolierschicht Gemeinschaftseigentum darstellt. Die Meinung der Eigentümer wurde durch das entscheidende Gericht bestätigt. Ob Gemeinschafts- oder Sondereigentum betroffen ist, richtet sich danach, ob ein Gebäudeteil konstruktiv wichtig ist.
Eine Abdichtungsschicht soll das Gebäude vor Durchfeuchtung schützen. Da die Schicht somit konstruktiv wichtig ist, stellt sie Gemeinschaftseigentum dar. Konsequenz ist nach Entscheidung des Gerichts, dass alle Eigentümer die Kosten der Sanierung zu tragen haben (OLG München, Beschluss vom 30.01.2007, Az. 34 Wx 116/06).
Weitere aktuelle, interessante und wichtige Urteile finden Sie unter: