Urteile Mietrecht

Betriebskosten, Eigenbedarf, Hausordnung, Störung, Unterlassungsklage, Kündigung, Mieterhöhung, Modernisierung, Mietkaution, Mietminderung, Mietvertrag, Räumungsklage, Wohngeld …

Mieter verweigert Vermieter Zutritt zur Wohnung – Kündigung rechtmäßig

Dass ein Vermieter zur fristlosen Kündigung eines Mieters berechtigt ist, wenn dieser nach einer Abmahnung dem Vermieter erneut nicht den Zutritt zu seiner Mietwohnung ermöglicht, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Oktober 2010. Ein Vermieter hatte seinen Mieter bereits mehrfach aufgefordert ihm Zutritt zu der Mietwohnung zu gewähren um diese mit Kaufinteressenten zu besichtigen. Eine Einigung mit dem Mieter bezüglich eines festen Termins kam jedoch nicht zustande. Schließlich mahnte der Vermieter den Mieter ab und unterbreitete erneut Terminvorschläge, auf die der Mieter jedoch nicht einging. Als der entnervte Vermieter dem Mieter daraufhin kündigte, ließ der Mieter die Rechtmäßigkeit der Kündigung gerichtlich prüfen.

Der BGH entschied zu Ungunsten des Mieters, dass der Vermieter wegen des Verhaltens seines Mieters zur Kündigung berechtigt war. Der Vermieter war nicht lediglich verpflichtet, wegen des Verhaltens des Mieters eine Duldungsklage einzureichen um sich Zutritt zu der Wohnung zu verschaffen. Ob eine Verletzung von Duldungspflichten schwer genug wiegt, um eine außerordentliche Kündigung zu rechtfertigen, ist eine Frage der Umstände des Einzelfalls. Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann ein Mietverhältnis aus wichtigem Grund vom Vermieter fristlos gekündigt werden. Einen wichtigen Grund stellt auch die Pflichtverletzung eines Mieters dar, dem Vermieter den Zutritt zu verwehren, wenn dieser die Wohnung veräußern und Kaufinteressenten zeigen will. Die Kündigung war auch nicht deshalb unwirksam, weil sich der Vermieter gegenüber dem Mieter vor Ausspruch der Kündigung angeblich widersprüchlich verhalten hatte. Es war kein widersprüchliches Verhalten darin zu sehen, dass der Vermieter dem Mieter zugleich mit der Abmahnung weitere Besichtigungstermine vorschlug (BGH, Beschluss v. 05.10.10, Az. VIII ZR 221/ 09).

Hohe Heizkosten berechtigen nicht zur Minderung

Außergewöhnlich hohe Heizkosten stellen keinen Mangel der Mieträume dar und berechtigen Mieter deshalb nicht zur Minderung der Grundmiete, entschied das Oberlandesgericht in Düsseldorf im Juli 2010. Der Mieter eines Einfamilienhauses mindert die Miete wegen einer angeblich mangelhaften Heizungsanlage. Der Mieter begründete die Minderung damit, dass die Heizungsanlage angeblich unwirtschaftlich im Verbrauch gewesen sei und deshalb außergewöhnlich hohe Heizkosten verursacht habe. Der Vermieter akzeptierte die Begründung des Mieters für die Minderung nicht und verklagte ihn auf Zahlung der rückständigen Miete. Die Heizungsanlage wurde in der Zwischenzeit ausgetauscht, so dass eine Begutachtung durch einen gerichtlich bestellten Sachverständigen nicht mehr möglich war.

Die Klage des Vermieters war erfolgreich. Das Düsseldorfer Gericht schloss ein Recht des Mieters zur Minderung aus. Selbst wenn eine Heizungsanlage völlig unwirtschaftlich ist, stellt dies keinen Mangel der Mieträume dar. Nur wenn übermäßig hohe Heizkosten durch einen Fehler der Heizungsanlage verursacht wurden, liegt ein Mangel gemäß § 536 BGB vor. Ob dies der Fall ist, richtet sich nach dem Stand der Technik zum Zeitpunkt des Einbaus einer Anlage. Dass die Heizungsanlage nicht dem Mindeststandard genügte, hat der Mieter nicht vorgetragen. Beruhen übermäßig hohe Heizkosten auf einem Fehler der Heizungsanlage, kann ein Mangel der Mietsache nur vorliegen, wenn die Anlage bereits nach dem Stand der Technik zur Zeit ihres Einbaus als mangelhaft anzusehen war (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 08.07.10, Az. 24 U 222/09).

Eigenbedarf: Vermieter muss Alternativwohnung schon vor Kündigung anbieten

Wenn einem Vermieter, der zur Kündigung wegen Eigenbedarf berechtigt ist, die Gründe für die Kündigung schon längere Zeit bekannt sind, kann er verpflichtet sein, dem betroffenen Mieter eine freie Alternativwohnung auch schon vor Kündigungsausspruch anzubieten. So entschied das Amtsgericht in Landsberg in einem kürzlich veröffentlichten Urteil. Ein Vermieter hatte wegen einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung seinen Mieter auf Räumung der Wohnung verklagt. Der Vermieter bewohnte selbst in dem aus drei Wohnungen bestehenden Haus die kleinste Wohnung im Dachgeschoss. Der gekündigte Mieter bewohnte seit über 10 Jahren die Wohnung im Erdgeschoss. Bei Ausspruch der Kündigung stand eine Wohnung im ersten Geschoss zwar leer, wurde aber dann kurze Zeit später nach einer Renovierung neu vermietet. Die Kündigung begründete der Vermieter mit seiner Heirat im Jahr 2006, Kinderwunsch und einer Ende November 2008 begonnenen selbstständigen Tätigkeit. Zudem führte er aus, dass seine Schwiegermutter in absehbarer Zeit pflegebedürftig werde und er zusätzliche barrierefreie Räume im Erdgeschoss benötige.

Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab. Die Kündigung war rechtswidrig, weil der Vermieter dem Mieter nicht die freie Wohnung im ersten Geschoss angeboten hatte. Ein wegen Eigenbedarfs kündigender Vermieter muss dem Mieter vergleichbare, freie Wohnungen anbieten, um den Verlust der bisherigen Wohnung abzumildern. Dies gilt auch dann, wenn eine Alternativwohnung leer stand aber zum Zeitpunkt der Kündigung bereits weitervermietet ist. Die Pflicht des Vermieters, eine Ersatzwohnung anzubieten, wird durch die Entscheidung des Gerichts auch schon auf die Zeit vor Ausspruch einer Kündigung ausgedehnt, weil dem Vermieter die Kündigungsgründe schon längere Zeit bekannt waren. Im entschiedenen Rechtsstreit lagen zwischen der Kündigung und der Weitervermietung der Alternativwohnung zudem nur sieben Wochen (AG Landsberg a. Lech, Urteil v. 29.06.10, Az. 1 C 194/10).Vermieter betritt

Mietgrundstück unbefugt: Mieter kann auf Unterlassung klagen

Bereits dann, wenn ein Vermieter zum ersten Mal ein von ihm vermietetes Grundstück unbefugt betritt, begründet dieser Eingriff eine Wiederholungsgefahr. Der Vermieter ist bereits dann zur Abgabe einer Unterlassungserklärung verpflichtet, entschied das Amtsgericht in Brühl im Oktober 2010.

Auf einem Mietgrundstück waren durch den Vermieter umfangreiche Reparaturarbeiten durchzuführen. Da Vermieter und Mieter kein gutes Verhältnis hatten, vereinbarten sie, dass das Grundstück nur von den vom Vermieter beauftragten Handwerkern betreten werden sollte. Der Vermieter hielt sich jedoch nicht an die Vereinbarung und betrat das Grundstück eines Tages doch um nach dem rechten zu sehen. Obwohl er das Grundstück nach Aufforderung des Mieters wieder verließ, beantragte dieser den Erlass einer gerichtlichen Unterlassungsverfügung gegen den Vermieter.

Und dies mit Erfolg! Der einmalige Eingriff des Vermieters in das Recht seines Mieters auf ungestörten Besitz begründete bereits die gerichtliche Annahme, das eine Wiederholungsgefahr besteht. Das bloße Versprechen des Vermieters gegenüber dem Gericht, die störende Handlung nicht mehr zu wiederholen, konnte seine Verurteilung nicht verhindern. Der Vermieter hätte eine mit Strafe bewährte Unterlassungserklärung abgeben müssen, um seine Verurteilung, ein zukünftiges Betreten des Mietgrundstücks zu unterlassen, zu verhindern (AG Brühl, Urteil v. 12.10.10, Az. 26 C 140/10).

BGH: Vermieter darf dem Mieter bei Auszug keinen weißen Anstrich vorschreiben

Eine Klausel in einem Mietvertrag, die einen Mieter verpflichtet, die Mietwohnung nach Ende des Mietverhältnisses weiß zu streichen, ist unwirksam. So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Dezember 2010. Der Bundesgerichtshof hat seiner Rechtsprechung zur Wirksamkeit von Renovierungsklauseln in Wohnraummietverträgen eine neue Entscheidung hinzugefügt. Nach einem aktuellen Beschluss ist eine Regelung in einem Mietvertrag, die im Hinblick auf eine Renovierung den Mieter bezüglich der Farbwahl festlegt, nur wirksam, wenn sie dem Mieter insbesondere noch einen Ermessensspielraum lässt. Im entschiedenen Fall sah ein Formularmietvertrag vor, dass der Mieter die Wohnung nach Auszug mit weißer Farbe gestrichen an den Vermieter übergeben muss.

Das höchste deutsche Zivilgericht entschied, dass eine Reduzierung auf die Farbe Weiß die Gestaltungsfreiheit eines Mieters zu stark einengt und deshalb eine unangemessene Benachteiligung darstellt. Die streitgegenständliche Klausel war somit rechtswidrig und der Mieter nicht zur Renovierung verpflichtet. Mieter dürfen hinsichtlich des Anstichs nicht ausschließlich auf die Farbe Weiß festgelegt werden. Auch andere dezente Farbtöne lassen eine schnelle Neuvermietung zu (BGH, Beschluss v. 14.12.10, Az. VIII ZR 198/10).

Hinsichtlich der Gartengestaltung kann der Vermieter keine Vorgaben machen

Wenn im Mietvertrag vereinbart ist, dass die Gartenpflege dem Mieter obliegt, darf der Vermieter keine Vorgaben machen. Nur wenn die Pflege des Gartens unterlassen wird, darf der Vermieter entsprechende Arbeiten in Auftrag geben, entschied das Kölner Landgericht im Oktober 2010.

In einem Mietvertrag war geregelt, dass der Mieter die Gartenpflege in fachgerechter Eigenleistung durchgeführt. Bäume und Sträucher sollten nur nach Absprache mit dem Vermieter beschnitten und entfernt werden können. Soweit die Pflege des Gartens durch den Mieter nicht besorgt würde, sollte der Vermieter berechtigt sein, diese Arbeiten in Auftrag zu geben. Später beauftragte der Vermieter tatsächlich eine Gartenbaufirma und verlangte die entstandenen Kosten vom Mieter ersetzt. Er begründete dies damit, dass er dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses einen englischen Rasen überlassen habe, dieser aber zwischenzeitlich mangels Pflege des Mieters von Unkraut durchsetzt sei.

Das Gericht entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Mieters. Nach dem Mietvertrag war der Mieter zur Gartenpflege verpflichtet. Der Vermieter konnte die Gartenpflege nur dann anderweitig in Auftrag geben, wenn der Mieter seiner Verpflichtung nicht nachgekommen wäre. Eine Unterlassung der Gartenpflege durch den Mieter konnte der Vermieter jedoch nicht nachweisen. Dass sich der englische Rasen in eine Wiese mit Unkraut verwandelt hatte, war für das Gericht kein ausreichender Beweis. Der Vermieter durfte hinsichtlich der Gartengestaltung keine Vorgaben machen. Ein Mieter darf eine Wiese einem englischen Garten vorziehen (LG Köln, Urteil v. 21.10.10, Az. 1 S 119/09).

Absatzsammlung (Frank Popp)

Auch in Gewerbemietverträgen sind Fachhandwerkerklauseln unwirksam

Dass eine Klausel, wonach der Mieter verpflichtet ist, Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten fachgerecht durchführen zu lassen, auch in einem Gaststättenmietvertrag rechtswidrig ist, entschied das Oberlandesgericht in Düsseldorf im Dezember 2010.

Der Mieter einer Gaststätte hatte sich vertraglich zur Übernahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Die Klausel sah vor, dass er Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten fachgerecht durchführen lässt. Der Mieter weigerte sich jedoch nach Beendigung des Mietverhältnisses, die Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Der Vermieter nahm ihn daraufhin auf Schadensersatz in Anspruch.

Das Gericht entschied zu Lasten des Vermieters, dass die Klausel rechtswidrig ist, weil in ihr eine Selbstvornahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter ausgeschlossen worden war. Hierdurch wurde der Mieter unangemessen benachteiligt. Nach der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs. 1 BGB hat nicht der Mieter, sondern der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Eine Bestimmung in einem Mietvertrag, wonach ein Mieter die Schönheitsreparaturen vorzunehmen hat, benachteiligt einen Mieter, wenn sie ihm die Möglichkeit zur Eigenleistung nimmt. So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) bereits für Wohnraummietverhältnisse. Diese Rechtsprechung gilt auch für Gaststättenmietverträge. Der für das Gewerbemietrecht zuständige XII. Zivilsenat des BGH hat bereits die Auffassung des VIII. Zivilsenats zur Unwirksamkeit starrer Fristenregelungen auf gewerbliche Mietverträge angewendet. Das höchste deutsche Zivilgericht begründete seine Rechtsprechung damit, dass der gewerbliche Mieter bei vergleichbarer Vertragsgestaltung nicht weniger schutzbedürftig sei als ein Wohnraummieter (OLG Düsseldorf, Urteil v. 09.12.10).